山形市で相続不動産を売却する際の完全ガイドと成功事例｜不動産売却・買取のライフパートナー

相続した不動産を売却する際には、多くの手続きや税金の知識が必要になります。本記事では、山形市でスムーズに相続不動産を売却するための具体的な方法や成功事例を詳しく解説します。初心者にも分かりやすいように、専門的な用語も丁寧に説明していきます。

1. 相続した不動産を売却する前に確認すべきこと

相続不動産を売る前に必要な法的手続きとは？

相続した不動産を売却するには、いくつかの手続きを終えておく必要があります。事前にしっかり確認し、スムーズな売却を目指しましょう。

相続登記の完了

不動産の所有者が亡くなった場合、相続人へ名義変更をする必要があります。この手続きが完了しないと売却はできません。司法書士に依頼することでスムーズに進めることができます。

遺産分割協議の実施

兄弟や親族など複数の相続人がいる場合、誰がどの財産を相続するのかを明確にする必要があります。話し合いがまとまらないと、売却活動ができないため、弁護士などの専門家に相談すると良いでしょう。

相続税の申告・納付

相続財産の総額が基礎控除額を超える場合、相続税の申告が必要になります。税理士に相談し、控除や特例を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。

不動産の現況調査

建物の老朽化や周辺環境の影響を調査し、修繕やリフォームが必要かを判断します。修繕することで高値での売却が可能になる場合もあります。

共有名義の不動産を売る場合の注意点

相続した不動産が複数の相続人の共有名義になっている場合、売却には共有名義人全員の合意が必要です。共有名義の不動産を利用している相続人がいる場合など、意見の食い違いが起こることも多いため、事前に以下の対策を講じると円滑に進められます。

遺産分割協議書の作成

どのように不動産を売るのか、売却代金をどう分配するのかを明確にし、書面に残しておくことで後のトラブルを防げます。

専門家（弁護士・司法書士）への相談

共有名義人同士で合意が得られない場合、専門家に相談し円滑に話を進める方法を探りましょう。

買取業者の利用

時間をかけずに早く売却したい場合は、不動産買取業者を利用する方法もあります。市場価格より低くなることが多いですが、素早く現金化できます。

2. 売却の流れと手続き

1. 売却の準備

相続登記を完了させる

法務局での手続きを済ませ、不動産の所有者として正式に登録する。手続きには司法書士を利用するとスムーズです。

市場価格の調査

不動産会社に査定を依頼し、近隣の売却事例を参考に適正な売却価格を設定する。山形市内の売却相場を知ることで、適切な売却価格を決められます。

必要な修繕の検討

建物の劣化が進んでいる場合は、修繕やリフォームを行うことで、より高く売却できる可能性があります。例えば、屋根の修理や壁の塗装を行うだけで、見た目の印象が大きく改善されます。

2. 不動産会社の選定

地域に強い会社を選ぶ

山形市での売却実績が多い不動産会社に依頼すると、スムーズに売却が進みやすい。

複数の会社に査定を依頼する

査定額が会社によって異なるため、複数社の意見を比較し適正な価格を把握する。ただし査定金額がそのまま売却価格になるわけではないので、不動産会社の営業担当が信頼できるかが重要です。

手数料やサービスを確認する

売却にかかる手数料や広告費など、条件を細かく比較し、最適な会社を選ぶ。

3. 売却活動の開始

インターネット広告や折込チラシを活用

効果的な広告手段を使い、できるだけ多くの購入希望者に物件を知ってもらう。

内覧対応を丁寧に行う

購入希望者が現れたら、清潔感のある状態で内覧に対応し、好印象を持ってもらう。

4. 売買契約の締結と決済・引き渡し

売却条件を調整する

買主との価格交渉や引き渡し時期などの調整を行う。

契約書を慎重に確認する

重要な契約内容を弁護士や不動産会社と相談しながら確認。

手続き

残金を受け取り、不動産を引き渡す。登記の変更手続きを行い、正式に買主へ所有権を移転する。

3. 相続税・譲渡所得税の基礎知識

相続税の基礎知識

基礎控除額 = 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)

具体例: 相続人が2人の場合、基礎控除額は3,000万円 + (600万円×2) = 4,200万円となる。
特例の活用: 「小規模宅地等の特例」を適用することで税額を大幅に軽減できる。

譲渡所得税とは？

長期譲渡所得税（所有期間5年以上）= 約20％
短期譲渡所得税（所有期間5年以下）= 約39％

具体例: 3,000万円で購入した不動産を5,500万円で売却し、諸経費が500万円だった場合、
譲渡所得 = 5,500万円 – 3,000万円 – 500万円 = 2,000万円
長期譲渡所得の場合、2,000万円 × 20％ = 400万円の税金が発生
短期譲渡所得の場合：2,000万円 × 39％ = 780万円の税金が発生

山形市での相続不動産売却の事例

事例１：空家の相続物件の売却

売買物件概要

山形市江南
土地：274.99m²(83.18坪)
建物：108.33m²(32.76坪)　※昭和50年新築
成約価格：1,500万円

ご両親がお住まいであった居宅を姉妹で相続。
お父様が先に亡くなられてお母様が施設に移った後に亡くなられました。
他人に貸したこともなく居住用であったことから被相続人の住居用空家3000万円の控除が使用できる可能性が高いと提案いたしました。

令和4年時は売主が建物を解体し更地にて引き渡すか、耐震補強を行って売却の場合に適用（現在は買主側でその年の12月末までに更地にすれば適用と範囲が広がっています）解体更地条件で売りだし。令和3年6月に売り出しを開始。

途中、長女様のご自宅の建て替え工事が重なり、一時期荷物置き場と使用していた期間は売却ができませんでしたが、令和4年2月に買主が決定し契約。購入者が法人であり建売業者さんであったこともあり確定測量と並行して解体工事も行い無事に令和4年7月に取引を行いました。令和2年3月に相続したため令和5年12月末までに解体更地にて売却が条件でしたが問題なく対応できました。

その後は被相続人の住居用空家3000万円控除の資料および申請のお手伝いを行い無事に確定申告も完了いたしました。

事例2：書類や申請までサポート

売買物件概要

山形市あこや町
土地：418.78m²
成約価格：2,800万円

母親が亡くなられて不動産を相続したが取得時の記録が不足していたため譲渡所得税約600万円を納める必要がありました。お仕事がお忙しいため一通りを任せられる不動産会社を探されていたところに当社にご相談いただきました。

不動産売却には、さまざま手続きが必要です。私たちは弁護士や司法書士などの専門家との連携を駆使し、お客様一人ひとりの状況に最適な解決策を提案いたします。今回のケースでも、これまでの数多くの不動産売却実績と地域に密着した活動を通じて得た最新の情報を活かし、お客様の大切な不動産を適正価格でスムーズに売却できるよう、全力でサポートいたしました。3000万円の控除制度の説明や売却後に必要な申告までサポートしご満足いただけました。

まとめ

山形市で相続不動産を売却する際は、事前準備と正しい手続きが重要です。専門家と連携しながら、スムーズな売却を目指しましょう。