不動産売却の基礎知識を知ろう｜山形市の不動産売却・買取のライフパートナー

諸費用や税金

登記費用

抵当権が設定された不動産を売却する場合は、抵当権を抹消する手続きが必要です。その際、司法書士に報酬を支払うことになります。不動産登記の住所が現住所と異なる場合は、表示変更登記のために別途費用が必要になります。

境界の確定、測量費用

土地を売却する場合には、境界杭の確定や確定測量が必要な場合があります。その場合は土地家屋調査士へ依頼し、報酬を支払います。

仲介手数料

売却を仲介する不動産会社には、成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。売買価格が200万円以下は取引額の5％以内、200万円超400万円以下は取引額の4％以内が上限です。なお、通常は（売買価格×3％＋6万円）＋消費税で計算されます。※令和6年7月1日より800万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が特例により33万円になりました。

証明書発行費用

不動産売却においては、印鑑証明書や住民票、固定資産税評価証明書、固定資産税納税通知書などを準備する必要があります。共有名義の相続物件の場合、名義人全員分が必要になるため、発行枚数に応じて費用が発生します。

引っ越し費用

住居を売却する場合は、引っ越し費用もかかります。スムーズに売却の手続きが進められるよう、引っ越しのための費用は別途確保しておきましょう。

印紙税

売買契約書に貼付する印紙代は、売買価格によって異なります。売買価格が500～1,000万円であれば5,000円、1,000～5,000万円では1万円、5,000万～1億円では3万円となります。印紙税の軽減措置は平成26年4月1日～令和9年3月31日までになります。

譲渡所得税

購入時よりも不動産が高く売れた場合、譲渡所得に税金がかかります。譲渡所得は以下の計算式で算出できます。

なお、居住用の不動産は3,000万円の特別控除があり、保有期間でも税率が異なります。

消費税

自宅を売却した場合、消費税は課税されません。ただし、不動産仲介手数料や登記費用などの諸費用には消費税が発生します。

住民税

住民税は前年の所得に課される税金です。不動産売却によって所得が増えた場合は、翌年の住民税に反映され、住民税の支払い額が上がります。

特例と節税対策

大きな金額が動く不動産売却・買取では、税金が発生するケースもあります。具体的には、「不動産を売却し利益が出た」場合、譲渡所得に税金がかけられます。ただし、特別控除多軽減税率などの特例を活用することで、節税も可能です。

特例1.3,000万円の特別控除

売却で利益、つまり譲渡所得を得た場合も、最大3,000万円の控除を受けられます。「居住用財産」を譲渡した場合のみ有効で、賃貸用のマンションやアパート、更地、一定期間以上居住していない住宅などは対象外です。ほかにも、「住宅ローン控除などと併用できない」「相続したマイホームでは利用できない」など条件がありますが、適用できれば大きなメリットを得られます。

なお、控除の適用を受けるには確定申告が必要です。自分で控除適用額を計算しても、確定申告を行わなければ適用されません。確定申告を行わなければ延滞料がかかるリスクがあるので、注意しましょう。

特例2.所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例

マイホームを売却した際に「一定の要件」を満たす場合、長期譲渡所得の税額を低い税率で計算できます。基本的な要件は、「売却物件が自らの居住用財産であること」「売却した年の1月1日時点での所有期間が10年を超えていること」が挙げられます。

長期譲渡所得にかかる譲渡所得税の税率は20.315％であることが一般的です。一方、この特例が適用された場合、税率は課税譲渡所得の6,000万円以下の部分までが14.21％まで軽減されることになります。6,000万円を超える部分は、長期譲渡所得に対する税金の税率と同様です。